6월 28일, 금융위원회가 발표한 ‘6억원 주택담보대출 제한’에 많은 예비 집주인들이 당황했을 것입니다. “이제 정말 집 못 사는 건가?”라는 걱정이 앞섰겠지만, 절망하기엔 아직 이릅니다.
복잡해 보이는 규제도 정확히 파악하고 전략적으로 접근하면 여전히 길이 있거든요. 실제로 이 글을 읽고 나면 6억원 제한을 우회하는 구체적인 방법 5가지와 지역별 실제 계산 사례까지 완벽하게 이해하게 될 겁니다.
📋 목차
- 6억원 제한이란? 기본 개념 완전 정리
- 2025년 9월 달라진 점과 영향도 분석
- 지역별 실제 계산 사례로 보는 대출한도
- 6억원 제한 우회하는 5가지 실전 방법
- 놓치기 쉬운 함정과 주의사항
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 정리하며
📖 읽는 시간: 약 8분 | 💰 예상 절약 효과: 최대 2억원 추가 대출 가능
6억원 제한이란? 기본 개념 완전 정리
정확한 규제 내용 파악하기
2025년 6월 28일부터 시행된 주택담보대출 6억원 제한은 생각보다 복잡합니다. 단순히 “6억원까지만 빌려준다”가 아니라, 여러 조건이 붙어있거든요.
적용 지역: 수도권(서울·경기·인천) + 규제지역만 해당 적용 대상: 주택구입 목적 주담대 (전세대출, 생활안정자금 제외) 예외 조건: 중도금대출은 제외, 잔금대출 전환 시에는 6억원 한도 적용
지방에 사시는 분들은 일단 안심하셔도 됩니다. 이 규제는 철저히 수도권 집값 안정화를 목표로 하고 있거든요.
기존 규제와 뭐가 달라졌나?
이전까지는 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 세 가지 비율만 맞추면 이론적으로는 10억, 20억도 대출이 가능했습니다.
하지만 이제는 절대적 상한선 6억원이 생겼어요. 아무리 소득이 높고 담보가치가 충분해도 6억원이 최대한도가 된 거죠.
2025년 9월 달라진 점과 영향도 분석
실제 영향받는 집값대는?
6억원 제한이 실제로 영향을 주는 집값대를 LTV 비율별로 계산해보겠습니다.
LTV 비율6억원으로 살 수 있는 집값영향받는 집값대70% (생애최초)8.5억원8.5억원 이상60% (일반)10억원10억원 이상50% (다주택자)12억원12억원 이상
수도권 아파트 평균 거래가격이 11.2억원(2025년 7월 기준)인 걸 감안하면, 생애최초 구입자들이 가장 큰 타격을 받고 있습니다.
지역별 체감 영향도
서울 강남3구: 평균 집값 18억원 → 자기자본 12억원 필요 (이전 대비 4억원 증가) 서울 강북권: 평균 집값 9억원 → 자기자본 2.5억원 필요 (이전 대비 1억원 증가)
경기 분당: 평균 집값 12억원 → 자기자본 6억원 필요 (이전 대비 2억원 증가)
강남권 고가 아파트일수록 타격이 크고, 상대적으로 강북권이나 경기 외곽은 영향이 적습니다.
지역별 실제 계산 사례로 보는 대출한도
Case 1: 서울 거주 직장인 김대출씨 (연봉 1억원)
목표: 강북구 11억원 아파트 구입 기존 조건: 생애최초, 무주택, DSR 40% 이내
Before (6월 27일 이전)
- LTV 80% 적용: 8.8억원 대출 가능
- 자기자본 필요: 2.2억원
After (6월 28일 이후)
- LTV 70% + 6억원 상한: 6억원 대출 가능
- 자기자본 필요: 5억원 (2.8억원 증가!)
김씨는 갑자기 2.8억원을 더 마련해야 하는 상황이 되었습니다. 하지만 포기할 필요는 없어요.
Case 2: 경기 성남 거주 이자본씨 (연봉 1.5억원)
목표: 분당 신축 15억원 아파트 구입
기존 조건: 1주택 보유 (처분 예정)
Before: LTV 60% 적용시 9억원 대출 가능, 자기자본 6억원 필요 After: 6억원 대출 상한, 자기자본 9억원 필요 (3억원 증가!)
이씨의 경우 기존 집 처분 대금으로도 부족한 상황이 되었네요.
6억원 제한 우회하는 5가지 실전 방법
방법 1: 중도금대출 + 잔금대출 전략
핵심: 중도금대출은 6억원 제한 예외, 잔금대출 전환 시만 제한 적용
실행 단계:
- 계약금 10% 자기자본으로 지불
- 중도금 60%를 중도금대출로 해결 (제한 없음)
- 잔금 30%만 일반 주담대로 처리 (6억원 제한 적용)
장점: 실질적으로 더 많은 대출 활용 가능 단점: 중도금대출 금리가 일반 주담대보다 0.5-1%p 높음 적합 대상: 신축 아파트, 재건축 등 분양권 구입자
방법 2: 중도금대출 최대 활용 + 잔금분할 전략
핵심: 중도금대출을 최대한 활용하고 잔금을 분할해서 해결
실행 예시 (10억원 아파트 구입):
- 계약금: 1억원 (자기자본)
- 중도금: 6억원 (중도금대출, 6억원 제한 적용 안됨)
- 잔금: 3억원 중 일반 주담대 6억원 한도 내에서 최대 활용
- 부족분: 추가 자기자본 또는 정책대출 병행
주의사항:
- 중도금대출 금리가 일반 주담대보다 0.5-1%p 높음
- 중도금대출은 보통 2-3년 단기
- 잔금대출 전환 시 6억원 제한 적용
방법 3: 정책대출 우선 + 일반대출 보완
핵심: 디딤돌, 보금자리론 등 정책대출을 우선 활용하고 부족분을 일반 주담대로 보완
활용 전략:
- 디딤돌대출 (최대 4억원, 1.6%대 저금리)를 우선 신청
- 부족분을 일반 주담대 6억원 한도 내에서 추가 대출
- 총 대출한도: 최대 10억원 (디딤돌 4억 + 주담대 6억)
조건:
- 각 정책대출의 소득, 자산 기준 충족 필요
- 무주택 세대주 등 자격 요건 만족
- 정책대출이 우선 승인된 후 일반대출 진행
장점: 정책대출 금리가 일반 주담대보다 1-2%p 낮음
방법 4: 부부 공동대출 + 연대보증 전략
핵심: 부부가 공동으로 하나의 대출을 신청하여 소득 합산 효과 극대화
실행 방법:
- 부부 중 한 명이 주채무자, 다른 한 명이 연대보증인
- 부부 합산 소득으로 DSR 계산하여 6억원 한도 내 최대 활용
- 소득이 높은 쪽을 주채무자로 설정
장점:
- 개별 신청보다 승인 가능성 높음
- 부부 합산 소득으로 DSR 여유 확보
- 한 번의 심사로 최대한도 달성 가능
핵심: 규제지역을 벗어나 지방 도시 이주
추천 지역:
- 대전: 수도권 접근성 양호, 집값 50% 수준
- 대구: 교육환경 우수, 집값 40% 수준
- 광주: 정부기관 이전, 개발 호재 다수
실제 효과 (연봉 1억원 기준):
- 수도권: 6억원 대출로 8.5억원 아파트
- 대전: 제한 없이 8억원 대출로 10억원 아파트 구입 가능
방법 5: 지방 전략적 이주
핵심: 규제지역을 벗어나 지방 도시 이주
추천 지역:
- 대전: 수도권 접근성 양호, 집값 50% 수준
- 대구: 교육환경 우수, 집값 40% 수준
- 광주: 정부기관 이전, 개발 호재 다수
실제 효과 (연봉 1억원 기준):
- 수도권: 6억원 대출로 8.5억원 아파트
- 대전: 제한 없이 8억원 대출로 10억원 아파트 구입 가능
놓치기 쉬운 함정과 주의사항
함정 1: 소급 적용 착각
착각: “6월 28일 이전 계약도 영향받는다”
진실: 6월 28일 이전 매매계약 체결 시 기존 규제 적용
계약서 날짜가 중요합니다. 공인중개사나 은행에서 “소급 적용된다”고 잘못 안내하는 경우가 있으니 계약일을 정확히 확인하세요.
함정 2: 전세자금대출 혼동
착각: “전세대출도 6억원 제한”
진실: 전세자금대출은 6억원 제한 대상 아님 (보증비율만 90%→80% 하향)
전세 계약하시는 분들은 6억원 걱정 없이 기존대로 진행하시면 됩니다.
함정 3: 정책대출 한도 착각
착각: “디딤돌대출도 6억원 제한”
진실: 디딤돌, 보금자리론 등 정책대출은 자체 한도 적용
정책대출은 별도 심사기준이 있어 6억원 제한과 무관합니다. 다만 LTV 70% 강화는 동일하게 적용되니 주의하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 기존 대출자도 6억원으로 감액되나요?
A: 아닙니다. 기존 대출은 그대로 유지됩니다. 6억원 제한은 2025년 6월 28일 이후 신규 대출에만 적용됩니다. 다만 대환대출이나 한도 증액 시에는 새로운 기준이 적용될 수 있습니다.
Q2. 6억원 넘는 집은 정말 못 사는 건가요?
A: 그렇지 않습니다. 자기자본을 더 준비하거나 위에서 제시한 5가지 우회방법을 활용하면 충분히 가능합니다. 실제로 강남권에서도 여전히 거래가 이뤄지고 있어요.
Q3. 부부가 공동으로 대출받으면 더 유리한가요?
A: 네, 유리할 수 있습니다. 부부 공동대출의 경우 합산 소득으로 DSR을 계산하므로 6억원 한도 내에서 더 큰 금액을 대출받을 가능성이 높아집니다. 다만 각각 별도로 6억원씩 받을 수는 없으며, 하나의 주택에 대해 최대 6억원이 한도입니다.
Q4. 지방 이주하면 6억원 제한이 없나요?
A: 맞습니다. 수도권과 규제지역을 벗어나면 6억원 제한이 적용되지 않습니다. 다만 스트레스 DSR 3단계는 2025년 말까지 지방도 유예되므로 오히려 더 유리한 조건이에요.
Q5. 중도금대출 활용 시 주의할 점은?
A: 중도금대출은 금리가 일반 주담대보다 0.5-1%p 높고, 보통 2-3년 만기입니다. 잔금 시점에 일반 주담대로 갈아타야 하는데, 그때 6억원 제한이 적용되니 미리 계산해보세요.
Q6. 정책대출과 일반대출 동시 신청이 가능한가요?
A: 가능하지만 심사 순서가 중요합니다. 일반적으로 정책대출을 먼저 신청하고 승인받은 후, 부족한 금액을 일반 주담대로 보완하는 것이 유리해요.
정리하며
6억원 주택담보대출 제한은 분명 큰 변화지만, 절대 넘을 수 없는 벽은 아닙니다. 중요한 것은 정확한 정보 파악과 전략적 접근이에요.
핵심 포인트 3가지:
- 중도금대출 최대 활용으로 실질적인 대출 증대 가능
- 정책대출 우선 신청 후 일반대출 보완으로 최대 10억원 조합 가능
- 부부 공동대출로 합산 소득 활용해 6억원 한도 내 최대 효과
무엇보다 6월 28일 이전 계약자는 기존 규제 적용되니, 계약일을 정확히 확인하시기 바랍니다.
막막해 보였던 6억원 제한도 이제 어느 정도 윤곽이 잡히셨을 것 같아요. 내집마련의 꿈을 포기하지 마시고, 위에서 제시한 방법들을 상황에 맞게 활용해보세요.
변화는 기회이기도 합니다. 규제가 강화된 지금이 오히려 전략적으로 접근할 수 있는 골든타임일 수도 있거든요.
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