집을 여러 채 갖고 계신 다주택자라면, 양도세 중과세가 2026년 5월 9일까지 연장됐다는 소식 들으셨나요? 원래 2025년 5월에 종료될 예정이었던 혜택이 1년 더 늘어난 겁니다. 이 기간을 놓치면 기본세율에 최대 30%p가 추가되는 중과세를 피할 수 없어요. 3주택자의 경우 최고 68.2%의 세금을 물게 될 수도 있죠. 도대체 어떤 내용인지, 어떻게 활용해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

📋 목차

1. 다주택자 양도세 중과란? 기본 개념 완전 정리
2. 2026년 5월까지 연장된 중과 배제 혜택
3. 실제 계산 사례로 보는 세금 차이
4. 절세 전략과 매도 타이밍 가이드
5. 놓치면 안 되는 주의사항
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

📖 읽는 시간: 약 7분 | 💰 최대 절세액: 수천만원~억대

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다주택자 양도세 중과란? 기본 개념 완전 정리

양도소득세의 기본 구조

양도소득세는 부동산을 팔 때 생긴 이익(차익)에 대해 내는 세금입니다. 5억에 샀던 집을 7억에 팔면 2억의 차익이 생기죠. 이 차익에서 필요경비를 빼고 각종 공제를 적용한 후 남은 금액에 세율을 곱해서 세금을 계산해요.

일반적으로 양도소득세는 차익 규모에 따라 6%~45%의 기본세율을 적용합니다. 누진세율이라서 차익이 클수록 세율도 높아지는 구조예요.

다주택자 중과세율이란?

문제는 여기서부터입니다. 조정대상지역에 주택을 2채 이상 보유한 다주택자가 그 주택을 팔 때는 기본세율에 추가로 세율이 붙어요.

2주택자: 기본세율 + 20%p 3주택 이상: 기본세율 + 30%p

예를 들어 기본세율이 35%라면, 2주택자는 55%, 3주택자는 65%의 세율을 적용받는 겁니다. 여기에 지방소득세 10%까지 더하면 최고 71.5%까지 세금이 나올 수 있어요.

집값 상승분의 70% 이상을 세금으로 내야 한다는 말입니다. 이게 바로 ‘양도세 폭탄’이라고 불리는 이유죠.

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2026년 5월까지 연장된 중과 배제 혜택

정부 발표 내용

2025년 1월 2일, 정부가 ‘2025년 경제정책 방향’을 발표하면서 다주택자 양도세 중과 배제 기간을 1년 연장한다고 밝혔습니다.

적용 기간: 2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일까지

이 기간 동안 조정대상지역 내 주택을 보유기간 2년 이상 보유한 다주택자가 매도하면, 중과세율이 아닌 기본세율을 적용받습니다. 장기보유특별공제도 정상적으로 받을 수 있어요.

배경과 취지

정부가 이 조치를 연장한 이유는 명확합니다. 건설 경기 침체와 주택 거래 감소 때문이에요.

통계청 발표에 따르면 2024년 11월 건설기성은 전월 대비 0.2% 감소했고, 이는 7개월 연속 감소입니다. 1997년 통계 작성 이후 역대 최장 감소 기록이죠.

다주택자들이 높은 세금 부담 때문에 집을 안 팔면, 주택 공급이 줄어들고 거래도 막혀요. 시장이 얼어붙는 거죠. 이를 풀어주기 위한 한시적 조치가 바로 중과 배제 연장입니다.

적용 요건

모든 다주택자가 혜택을 받는 건 아닙니다. 다음 요건을 모두 충족해야 해요.

필수 조건:

1. 조정대상지역 내 주택일 것
2. 보유기간이 2년 이상일 것
3. 양도일(잔금일)이 2026년 5월 9일 이전일 것

비조정지역 주택은 원래부터 중과가 안 됐기 때문에 이번 연장과는 무관합니다. 또한 보유기간 2년 미만 주택은 단기 투기로 보기 때문에 중과 배제 대상이 아니에요.

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실제 계산 사례로 보는 세금 차이

숫자로 보면 더 명확하게 이해됩니다. 구체적인 사례로 계산해볼게요.

사례 1: 서울 강남구 아파트 보유 2주택자

이철수 씨는 서울 강남구(조정대상지역)에 아파트 2채를 보유 중입니다. 그 중 한 채를 매도하려고 해요.

기본 정보

• 매입가: 5억원
• 매도가: 10억원
• 양도차익: 5억원
• 보유기간: 5년

거의 2억원에 가까운 세금을 더 내야 합니다. 같은 집을 파는데 시기만 다를 뿐인데 말이죠.

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사례 2: 서울 송파구 아파트 보유 3주택자

김영희 씨는 서울 송파구(조정대상지역)에 아파트 3채를 보유 중입니다.

기본 정보

• 매입가: 6억원
• 매도가: 12억원
• 양도차익: 6억원
• 보유기간: 7년

3억원이 넘는 세금을 추가로 내야 합니다. 3주택자는 중과세율이 30%p나 추가되기 때문에 세금 차이가 더욱 큽니다.

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사례 3: 비조정지역 주택 보유자

박민수 씨는 경기도 평택시(비조정지역)에 아파트 3채를 보유 중입니다.

이 경우 원래부터 중과세율이 적용되지 않기 때문에 기본세율만 적용됩니다. 따라서 2026년 5월 이전이든 이후든 세금은 동일해요.

비조정지역 다주택자는 이번 연장 혜택과는 무관합니다.

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절세 전략과 매도 타이밍 가이드

전략 1: 우선순위 정하기

여러 주택을 보유 중이라면 어떤 집부터 팔아야 할까요?

우선순위 1순위: 조정대상지역 내 주택 중 양도차익이 가장 큰 집 중과세를 받으면 세금이 훨씬 많이 나오기 때문에, 차익이 큰 집을 먼저 정리하는 게 유리합니다.

우선순위 2순위: 보유기간이 2년 이상인 주택 보유기간 2년 미만 주택은 어차피 중과 배제 혜택을 못 받으니, 2년 이상 보유한 주택부터 매도하세요.

우선순위 3순위: 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있는 주택 보유기간이 길수록 공제율이 높아지므로, 오래 보유한 집을 먼저 파는 게 절세에 유리합니다.

전략 2: 증여 활용하기

자녀에게 집을 물려줄 계획이 있다면, 양도보다 증여가 유리할 수 있어요.

증여세는 10년간 5천만원(자녀 기준)까지 공제되고, 그 이상 금액에 대해서는 10%~50%의 세율이 적용됩니다. 증여 후 5년이 지나면 증여 당시 평가금액이 취득가액이 되기 때문에, 향후 자녀가 집을 팔 때 양도세 부담이 줄어들어요.

다만 증여 후 5년 이내에 매각하면 증여 전 취득가액 기준으로 양도세가 계산되니 주의해야 합니다.

전략 3: 임대사업자 등록하기

당장 매도 계획이 없다면 임대사업자 등록도 고려해볼 만합니다.

2025년 9월 현재 기준으로, 8년 이상 장기 임대주택으로 등록하면 양도세 중과를 피할 수 있고 종합부동산세와 건강보험료 감면 혜택도 받을 수 있어요. 매각 시에는 장기보유특별공제도 최대 70%까지 적용됩니다.

다만 임대료 인상이 연 5% 범위로 제한되고, 최소 8년간 의무 임대 기간을 지켜야 한다는 점은 감안해야 해요.

전략 4: 1주택자 전환 후 비과세 노리기

2주택자라면 한 채를 먼저 정리해서 1주택자가 된 후, 남은 주택을 보유하다가 나중에 1세대 1주택 비과세를 받는 것도 방법입니다.

1세대 1주택 비과세 요건은 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주(조정지역은 필수, 비조정지역은 보유만)이고, 12억원 이하 주택은 양도세가 전액 면제돼요.

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놓치면 안 되는 주의사항

양도일 기준이 중요합니다

중과 배제 혜택은 계약일이 아니라 양도일(잔금일) 기준입니다. 2026년 4월에 계약했어도 잔금을 6월에 받으면 중과세율이 적용돼요.

매도 계획이 있다면 잔금일을 2026년 5월 9일 이전으로 명확히 정해두세요. 만약을 대비해 여유를 두고 4월까지는 거래를 마무리하는 게 안전합니다.

장기보유특별공제도 함께 사라집니다

중과세율이 적용되면 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 10년 넘게 보유했어도 공제가 0%예요.

장특공제는 보유기간에 따라 최대 80%까지 공제되는 큰 혜택인데, 이게 완전히 날아가는 겁니다. 세금이 2배~3배로 뛰는 이유가 바로 여기 있어요.

조정대상지역 여부 확인 필수

내가 보유한 집이 조정대상지역인지 반드시 확인하세요. 국토교통부 홈페이지나 부동산 계산기 사이트에서 조회할 수 있어요.

2025년 9월 현재 주요 조정대상지역은 서울 전역, 경기도 일부 지역(과천, 성남 분당구, 광명, 하남 등), 세종시 일부입니다.

보유기간 2년 미만은 해당 없음

보유기간이 2년 미만인 주택은 중과 배제 혜택을 받을 수 없습니다. 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 고율 세율이 적용돼요.

단기 투기로 간주되기 때문에 정부에서 강하게 규제하는 거죠.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 조정대상지역이 아닌 곳에 집이 있는 다주택자도 혜택을 받나요?

A: 아닙니다. 비조정지역 주택은 원래부터 중과세율이 적용되지 않기 때문에 이번 연장 혜택과는 무관합니다. 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자만 혜택을 받을 수 있어요.

Q2. 2026년 5월 이후에도 또 연장될 가능성이 있나요?

A: 가능성은 있지만 확실하지 않습니다. 윤석열 정부는 2022년 5월 출범 이후 매년 1년씩 연장해왔어요. 하지만 정책은 언제든 바뀔 수 있으니, 확실한 기간 내에 매도를 끝내는 게 안전합니다. 혹시 모를 상황에 대비해 2026년 5월 이전에 거래를 마무리하는 걸 권장드려요.

Q3. 상속받은

계속

집도 중과세율이 적용되나요?

A: 네, 적용됩니다. 상속이든 매입이든 취득 경로와 상관없이 보유 주택 수만 계산해요. 다만 상속 주택은 일시적 2주택 예외 규정이 있어서, 상속 후 일정 기간 내에 매도하면 1주택자로 간주될 수 있습니다. 구체적인 상황은 세무사와 상담하는 게 좋아요.

Q4. 부부가 각각 명의로 나눠 갖고 있어도 다주택자인가요?

A: 네, 맞습니다. 세법상 ‘1세대’ 기준으로 판단하기 때문에 부부가 각각 1채씩 가지고 있어도 2주택자로 봅니다. 심지어 성인 자녀와 함께 살면서 각자 명의로 집을 가진 경우에도 다주택자로 간주될 수 있어요. 예외적으로 별거 중이거나 이혼 소송 중인 경우는 인정받을 수 있습니다.

Q5. 계약은 5월 전에 했는데 잔금이 5월 이후라면 어떻게 되나요?

A: 중과세율이 적용됩니다. 양도일은 잔금일이 기준이기 때문에, 계약일과 상관없이 잔금을 주고받은 날짜가 2026년 5월 10일 이후라면 중과 배제 혜택을 받을 수 없어요. 계약서에 잔금일을 명확히 2026년 5월 9일 이전으로 정해두세요.

Q6. 한 채를 팔아서 1주택자가 되면 남은 집은 비과세 받을 수 있나요?

A: 요건을 충족하면 가능합니다. 남은 주택을 2년 이상 보유하고 거주(조정지역의 경우 필수)하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있어요. 12억원 이하 주택은 전액 면제, 12억원 초과 주택은 초과분에 대해서만 세금이 부과됩니다. 다만 2022년 5월 10일 이후부터는 최종적으로 1주택이 된 날이 아니라 해당 주택의 실제 취득일부터 보유·거주 기간을 계산해요.

Q7. 오피스텔이나 상가도 주택 수에 포함되나요?

A: 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 봅니다. 전입신고가 되어 있고 실제 거주하면 주택 수에 포함돼요. 반면 상업용 오피스텔이나 상가는 주택이 아니므로 주택 수 계산에서 제외됩니다.

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정리하며

다주택자 양도세 중과 배제가 2026년 5월까지 연장된 건 다주택자에게 큰 기회입니다. 이 기간을 놓치면 수천만원에서 억대에 이르는 세금을 추가로 내야 할 수도 있어요.

하지만 무작정 서두를 필요는 없습니다. 본인의 상황을 정확히 파악하고, 장기적인 재산 계획을 세워야 해요. 지금 당장 팔아야 할지, 증여를 고려해야 할지, 아니면 임대사업자로 전환할지는 각자의 상황에 따라 다릅니다.

중요한 건 정확한 정보를 바탕으로 현명한 선택을 하는 거예요. 세법은 복잡하고 예외 규정도 많기 때문에, 큰 금액이 걸린 경우라면 반드시 세무사와 상담하는 걸 추천드립니다.

💡 TIP: 양도세 계산은 국세청 홈택스의 ‘양도소득세 모의계산’ 서비스를 이용하면 간단히 확인할 수 있습니다. 정확한 세액을 미리 알아보고 매도 시기를 결정하세요.

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📌 참고자료

• 기획재정부, 2025년 경제정책 방향 (2025년 1월 2일)
• 국세청, 양도소득세 과세표준 및 세율
• 소득세법 제104조 (양도소득세 중과세율)
• 소득세법 시행령 제167조의3 (다주택자 양도세 중과 배제)
• 국토교통부, 조정대상지역 지정 현황

📞 문의처

• 국세청 콜센터: 126
• 국세청 홈택스: hometax.go.kr